茨木駅前ビルのカラオケ店、所有者が管理費など滞納で管理組合提訴へ

茨木駅前ビルのカラオケボックスと茨木駅前ビル管理組合の対立が深刻化している。管理組合は、年明け以降の経緯を説明する文書を再度配布した。

既報の通りカラオケ店の設置した看板がビルの管理規約に反しており、管理組合が再三撤去を求めているものの運営会社側は拒否している。

管理組合が配布した最新の説明文書によると、カラオケ店「オルセーカラオケ」の運営会社・SKメンテナンス(大阪市北区・慎峻範代表)の関連会社で店舗部分の区分所有者・SKハウジング(大阪市北区・真田幸範代表)が、対立が始まった昨年末以降、管理費やビル屋上の看板掲出料金などを滞納していることがわかった。

今年に入って管理組合は内容証明郵便で看板の撤去と原状回復、滞納している管理費などの支払を求める書面をSKハウジングとSKメンテナンスに送った。

しかしSKハウジングとSKメンテナンスの代理人である弁護士が、看板の撤去や原状回復について拒絶すると書面で回答したという。

さらに滞納している管理費などについて、ビルの管理が不十分なうえに専有面積の割りに管理費などが不当に高いとして、改善されるまで払わないと主張していることがわかった。

茨木駅前ビルの店舗物件の運用やカラオケ店の運営について、両社の関連会社SKフェニックスの代表取締役で、3社を含む「三共グループ」の創業者である真田一幸氏が実質的に指揮しているとみられる。

カラオケ店側と管理組合の主張は完全に平行線をたどっており、管理組合は提訴に踏み切る方針だ。ただ提訴に当たっては管理組合総会の承認が必要で、臨時総会を開くことになった。

オルセーカラオケの2階は学習塾に

また、カラオケ店の2階には個別指導学習塾が入居する予定であることがわかった。SKハウジングの所有する店舗はりそな銀行茨木西支店の跡地で、地下1階から2階まである。

貸金庫があった地下と店舗や大型金庫があった1階は金庫は堅牢で撤去が難しくカラオケ店として使用しているが、会議室や更衣室などがあった2階はスケルトン状態でテナントを募集していた。

管理組合は、カラオケ店の問題とは切り離して入店審査を行い、個別指導学習塾の入店を容認したようだ。

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茨木駅前ビルのカラオケボックスが、茨木駅前ビル管理組合とトラブルになっている。管理組合は経緯を説明する文書を茨木駅前ビルの区分所有者や居住者などに配布した。カラオケ店の看板の設置をめぐって管理規約に違反していることが原因という。

トラブルになっているのは茨木駅前ビルのりそな銀行茨木西支店の店舗跡地にある「オルセーカラオケ」。このカラオケボックスは大阪の不動産会社・SKハウジング(真田幸範代表)などが昨年7月に開業した。

カラオケボックスの運営は関連会社のSKフェニックス(大阪市・真田一幸代表)とSKメンテナンス(同・慎峻範代表)が行っているとみられる。当初は「カラオケセブン」という異なる屋号で開業したが、10月からリニューアルのため閉店し12月に営業を再開したばかりだった。

問題になっているのは、移動式の電飾看板3基と固定式の電飾看板2枚だ。大阪市の看板製作会社・八甲コーポレーションが製作したとみられる。

移動式看板のうち2基は、管理規約で物を置くことが禁止されている共用部に設置されているという。共用部はすべてのビル区分所有者、もしくはビル商業部の区分所有者が共有している。

さらにカラオケ店からビルの外壁伝いに看板付近まで看板用の電源が無断で設置されていた。ケーブルやコンセントは外壁に穴をあけてねじで固定されている。外壁もビル全体の共有部とみられる。
茨木駅前ビル管理組合と対立するオルセーカラオケが設置した看板また残り1基はカラオケ店入口前の通路に設置されているが、看板類は店から60センチメートル以内におさめるとする管理組合の申し合わせに違反している。さらにこの看板は通路の点字ブロックから2-30センチメートルほどの距離に接しており、視覚障害者の通行に支障が出ているという。
茨木駅前ビル管理組合と対立するオルセーカラオケが設置した看板固定式の電飾看板はLED電球で縁取りされているのが管理規約に違反している。スポットライト等で照明をあてることは規約で認められているという。1枚は管理組合から設置場所を賃貸されており、賃貸契約にも違反しているとみられる。

昨年7月のオープン時には管理規約の違反はみられなかったが、業績不振のためにリニューアルしてから移動式の電飾看板を設置したり、看板に電飾装置を設置したという。

11月下旬にリニューアルプレオープンして違反が発覚し、カラオケボックスに管理会社から撤去するよう申し入れしたものの従わなかった。12月には管理組合が数回にわたって役員会を開いて看板の撤去を要請したものの、SKハウジングなどは拒絶し話し合いは平行線に終わったという。

管理組合は顧問弁護士に相談するとしており、訴訟も辞さない構えだ。

オルセーカラオケの店舗はりそな銀行茨木西支店の跡地で、1970年の茨木駅前ビル開業時は大和銀行の店舗だった。その後経営統合でりそな銀行茨木西支店として営業していたが、一昨年3月に近隣の新築ビルに移転していた。SKハウジングは一昨年7月にりそな銀行から跡地を取得していた。

SKハウジングは、1963年に真田一幸氏(SKフェニックス代表取締役)が茨木市で創業し、1972年に設立した三共(大阪市・真田孝範社長)のグループ会社。三共は建築用の仮設足場の製造販売やレンタルを手がけており、住友不動産、積水ハウス、大東建託、大和ハウス工業、ミサワホーム、パナホームなどと取引がある。

三共グループの2015年度連結売上は350億円。仮設足場事業の収益を不動産に積極投資している。大阪府内の不動産会社を買収して不動産事業に進出したのがSKハウジングだ。

関西を中心に積極投資を行っており、りそな銀行船場支店が入居していたりそな船場ビルは2012年の取得から3年で転売し数十億の差益を手にしたという。

潤沢なキャッシュフローを背景にここ数年は首都圏や九州・東北などでもビルを買収している。一昨年11月には固定資産税の滞納で競売にかけられた奈良ドリームランドの跡地を7億3000万円で落札し話題になった。

ただ三共グループの仮設足場事業はここ数年頭打ちとなっており、新規事業を模索し続けている。SKフェニックスは東日本大震災による福島第一原発事故の除染で出た土壌や廃棄物を保管する袋などの資材を製造・販売するなどしている。

しかし同グループでは建設土木関連の需要は今後伸びないとみているとみられ、テナントリーシングや一般消費者向けの事業の比率を高める意向がありそうだ。その一環としてオルセーカラオケを手がけたとみられる。

【速報】茨木駅前ビルのカラオケ店、管理組合と紛争

茨木駅前ビルのカラオケボックスが、茨木駅前ビル管理組合とトラブルになっていることがわかった。看板の設置をめぐって管理規約に違反していることが原因という。

トラブルになっているのは茨木駅前ビルのりそな銀行茨木西支店の店舗跡地にある「オルセーカラオケ」。このカラオケボックスは一昨年りそな銀行から取得した大阪の不動産会社・SKハウジングが昨年7月に開業した。

当初は「カラオケセブン」という異なる屋号で開業したが、10月からリニューアルのため閉店し12月に営業を再開したばかりだった。

※詳細がわかりしだい詳報します。

【2016/1/18】
カラオケ店の屋号は「カラオケオルセー」ではなく「オルセーカラオケ」でした。訂正します。

茨木駅前ビル店舗物件の動き堅調

茨木駅西口の開発に大きな影響を与える茨木駅前ビルで店舗物件の動きが堅調だ。地下飲食店街の店舗の空き店舗がなくなるなど入居率が大きく改善している。

老朽化の進む茨木駅前ビルでは耐震補強工事を含む大規模改修や市街地再開発など再整備の方向性を意思決定する動きもある。その時期に入居率が上昇する背景には、補償なども見据えた思惑も見え隠れする。

ただ新たに入居した店舗では業績が低迷しているところもあり、好調が維持されるかは予断を許さない。

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秋以降も茨木駅前ビルの地下飲食街では新店舗の開業が相次ぐ。

9月には昨年閉店した定食屋の店舗跡地に小料理屋が開店した。和服で若い女性従業員が接客することを売り物にしており、サラリーマンや引退した年配層を中心に男性客を集めている。

11月末には昨年末閉店した天ぷら屋の店舗跡地にカラオケスナックがオープンした。この2店が開業したことで地下飲食店街は空き店舗が解消した。

地上階の空き店舗も昨年閉店した接骨院や、1階通路のクリーニング店跡地など数区画ほどと、ここ10年ほどでは最低の空室率に回復している。

急回復する背景には、茨木駅前ビルが市街地再開発でまとまりそうだという見通しが出ていることがありそうだ。市街地再開発では手厚い補償が見込まれることから、補償も目論んだ上での出店も含まれる可能性がある。

たとえば阪急茨木市駅西口のソシオいばらき(茨木ビル・永代ビル)でも再開発推進決議以降に上層階を中心に簡素な事務所や教室が急増している。

この1年で地下で5店舗、1階で2店舗、2階で1店舗が開店したが、業績はまだら模様だ。

2月に開店した豆腐店「伏見屋」の直売店は営業を継続している。同店は経営母体は茨木市内の田中町に本社と工場を構える日配品メーカーで、常設直売店としては阪急本通商店街に続く2店舗目。当初は半年程度の試験出店だった模様だが営業を延長している。

初期の出店費用は市の補助金も受けたとみられ、投資額はさほど大きくないようだ。販売員も常時1名体制で固定費は低い上に、会社として固定客もあるため営業を継続したほうがメリットがあると判断した模様だ。

3月に開店した辛口カレー専門店「タシモリカレー」はもともと間借り営業で知名度が高かったうえに確実に新規顧客を獲得し、ディナー営業を開始するなど営業時間を増やしている。

6月に開店した居酒屋も既存店に価格競争を仕掛けて活性化しているほか、小料理屋も「色仕掛け」で連日繁盛している。

その一方でりそな銀行跡地を取得した大阪市の不動産会社「SKハウジング」が開業したカラオケボックス「カラオケセブン」は7月の開業からわずか3ヶ月でリニューアル工事に入った。

大幅改装を行ったほか、「オルセーカラオケ」に店名を変更して12月1日にリニューアルオープンした。屋上にも看板を設置するなど大幅に広告宣伝もてこ入れを行っている。

地下のアサヒビール店舗跡地に2月に開業したダイニングバー「茨木グリル」も売上が低迷している。当初は毎日ジャズライブを開催するなど積極経営を行っていたが、秋以降は実質的にチャージを設定し、ランチ営業を休止するなど営業時間を大幅に短縮した。

2階のパソコン教室もシャッターが下りている日が多く、あまり好調ではなさそうだ。

駅前で商業物件供給が豊富な阪急茨木市駅前にくらべ、JR茨木駅側では物件が少ない。そのため茨木駅前ビルではソシオいばらきに比べると空き店舗は少ないものの、今後も予断は許さない状況だ。

【2016/12/10】
カラオケ店の屋号は「カラオケオルセー」ではなく「オルセーカラオケ」でした。訂正します。