西駅前町5の元養老乃瀧・セブン-イレブンのビル建替えへ

居酒屋の「養老乃瀧JR茨木店」とコンビニ「セブン−イレブン茨木西駅前町店」が入居していた西駅前町5のビルが建替えられることがわかった。

4月中に解体工事に着手し、延べ床面積約1200平米の鉄筋コンクリート造8階建ての複合ビルを建設する。すでに近隣に解体工事を通知する文書を配布している。

竣工は2018年とみられる。診療所・事務所・共同住宅など24戸が入居する予定。

建築主は合同会社ユーズビル(吹田市)。設計はレイ建築設計事務所(大阪市中央区)、施工は金澤工務店(大阪市都島区)。

このビルでは、もともと養老乃瀧とハンバーガーチェーンのマクドナルドが営業していたが、2010年夏ごろマクドナルドが閉店した。その跡地にセブン-イレブンが開業していた。

養老乃瀧とセブン-イレブンも2015年秋に相次いで閉店・退去していた。セブン-イレブンは近隣の複合ビル「GRANDCHOKYU茨木」(春日1丁目4)に「セブン-イレブン茨木春日1丁目」として移転している。

その後空きビルとなっていたが、2016年10月に湯川クリニックが、平成30年に移転する予定だと掲示していた。湯川クリニックは西駅前3の複合ビル「アルシュ」にある皮膚科などを専門とする診療所だ。

新しいビルの建築主・ユーズビルは2016年9月27日に設立されており、代表社員は湯川クリニックの院長だ。現ビルの購入と新ビル建築を目的に会社を設立したようだ。

現在の診療所がある「アルシュ」は、茨木市などが進める「JR茨木駅西口駅前周辺整備」による再開発地区に含まれる見込みだ。湯川クリニックも再開発地区内で診療を続けようとすると少なくとも2回は移転することになるため、先行して自社ビルの取得を決めたとみられる。

茨木駅前ビルのカラオケ店、所有者が管理費など滞納で管理組合提訴へ

茨木駅前ビルのカラオケボックスと茨木駅前ビル管理組合の対立が深刻化している。管理組合は、年明け以降の経緯を説明する文書を再度配布した。

既報の通りカラオケ店の設置した看板がビルの管理規約に反しており、管理組合が再三撤去を求めているものの運営会社側は拒否している。

管理組合が配布した最新の説明文書によると、カラオケ店「オルセーカラオケ」の運営会社・SKメンテナンス(大阪市北区・慎峻範代表)の関連会社で店舗部分の区分所有者・SKハウジング(大阪市北区・真田幸範代表)が、対立が始まった昨年末以降、管理費やビル屋上の看板掲出料金などを滞納していることがわかった。

今年に入って管理組合は内容証明郵便で看板の撤去と原状回復、滞納している管理費などの支払を求める書面をSKハウジングとSKメンテナンスに送った。

しかしSKハウジングとSKメンテナンスの代理人である弁護士が、看板の撤去や原状回復について拒絶すると書面で回答したという。

さらに滞納している管理費などについて、ビルの管理が不十分なうえに専有面積の割りに管理費などが不当に高いとして、改善されるまで払わないと主張していることがわかった。

茨木駅前ビルの店舗物件の運用やカラオケ店の運営について、両社の関連会社SKフェニックスの代表取締役で、3社を含む「三共グループ」の創業者である真田一幸氏が実質的に指揮しているとみられる。

カラオケ店側と管理組合の主張は完全に平行線をたどっており、管理組合は提訴に踏み切る方針だ。ただ提訴に当たっては管理組合総会の承認が必要で、臨時総会を開くことになった。

オルセーカラオケの2階は学習塾に

また、カラオケ店の2階には個別指導学習塾が入居する予定であることがわかった。SKハウジングの所有する店舗はりそな銀行茨木西支店の跡地で、地下1階から2階まである。

貸金庫があった地下と店舗や大型金庫があった1階は金庫は堅牢で撤去が難しくカラオケ店として使用しているが、会議室や更衣室などがあった2階はスケルトン状態でテナントを募集していた。

管理組合は、カラオケ店の問題とは切り離して入店審査を行い、個別指導学習塾の入店を容認したようだ。

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福岡洋一茨木市長 施政方針説明で開発路線継続を表明

福岡洋一茨木市長は、茨木市議会3月定例会の初日となる3日、施政方針説明を行った。財政の見通しに厳しい見方を示しながらも、健全性を維持しつつ開発路線を継続することを明言した。

JR茨木駅・阪急茨木市駅の両駅西口再整備の推進や、市南部の広域幹線道路沿いの開発の継続について言及したほか、東芝スマートコミュニティ構想についても触れた。

JR茨木駅・阪急茨木市駅の駅前再整備については交通結節点の機能強化と市の玄関口にふさわしい空間をめざして関係者と協議を進め、具体化を推進する。またスカイパレットなどを活用した公共空間活用の社会実験を継続する。

市南部の広域幹線道路沿いの市街化調整区域については、目垣地区で都市区画整理準備組合と調整しながら都市計画を見直すという。目垣・南目垣・東野々宮地区ではセブン&アイ・ホールディングスと竹中土木のジョイントベンチャーがパートナーとなって商業施設や物流拠点の開発を検討している。

セブン&アイ・ホールディングスはショッピングセンター業態のアリオについて新規計画を中止したと報じられているが、それには含まれない可能性もある。

いっぽうで平田・玉島・野々宮地区については触れられておらず、日本エスコン、清水建設と平和堂のジョイントベンチャーが進める温浴施設や商業施設の開発は頓挫しているようだ。地権者との調整が難航しているという。

福岡洋一市長は、JR総持寺新駅に関連して東芝スマートコミュニティ構想について触れた。茨木市東部の太田東芝町や城の前町の東芝大阪工場跡地で進む同構想について、東芝の経営危機で実現が不安視されているが現状では変更がないことを明らかにしたことになる。

また、福岡市長は茨木市の最重要課題として、「市民の心のよりどころ」である市民会館の跡地活用と待機児童問題を挙げた。

市民会館の跡地活用については、引き続き市民の声を吸い上げながら活用方法を探るという。待機児童はゼロを目指し、認定こども園の新設も進める。

1月の茨木市議選で、木本市政で与党だった維新が勢力を減らし、福岡市長に好意的な自民・民主・公明などが勢力を維持したことで支持基盤が安定し、独自施策がみられつつある。

空き家対策や北摂7市3町で図書館の広域利用、海外進出・EC(電子商取引)支援などの企業支援、川端康成を顕彰する文学賞の新設、来年の市制施行70周年に向けて選定されたブランドのロゴやメッセージを活用した魅力発信などの新規施策にも触れた。

さらに木本保平前市長の不祥事を念頭に、茨木市長等政治倫理条例の制定、法務コンプライアンス課の新設、財産調査の徹底などによる市税の滞納整理の適正化の推進も明らかにし、弁護士出身市長の本領を発揮した。

【速報】福岡洋一茨木市長の施政方針説明始まる

茨木市議会3月定例会で、福岡洋一茨木市長の施政方針説明が始まった。

茨木駅前ビルのカラオケ店、管理組合と対立

茨木駅前ビルのカラオケボックスが、茨木駅前ビル管理組合とトラブルになっている。管理組合は経緯を説明する文書を茨木駅前ビルの区分所有者や居住者などに配布した。カラオケ店の看板の設置をめぐって管理規約に違反していることが原因という。

トラブルになっているのは茨木駅前ビルのりそな銀行茨木西支店の店舗跡地にある「オルセーカラオケ」。このカラオケボックスは大阪の不動産会社・SKハウジング(真田幸範代表)などが昨年7月に開業した。

カラオケボックスの運営は関連会社のSKフェニックス(大阪市・真田一幸代表)とSKメンテナンス(同・慎峻範代表)が行っているとみられる。当初は「カラオケセブン」という異なる屋号で開業したが、10月からリニューアルのため閉店し12月に営業を再開したばかりだった。

問題になっているのは、移動式の電飾看板3基と固定式の電飾看板2枚だ。大阪市の看板製作会社・八甲コーポレーションが製作したとみられる。

移動式看板のうち2基は、管理規約で物を置くことが禁止されている共用部に設置されているという。共用部はすべてのビル区分所有者、もしくはビル商業部の区分所有者が共有している。

さらにカラオケ店からビルの外壁伝いに看板付近まで看板用の電源が無断で設置されていた。ケーブルやコンセントは外壁に穴をあけてねじで固定されている。外壁もビル全体の共有部とみられる。
茨木駅前ビル管理組合と対立するオルセーカラオケが設置した看板また残り1基はカラオケ店入口前の通路に設置されているが、看板類は店から60センチメートル以内におさめるとする管理組合の申し合わせに違反している。さらにこの看板は通路の点字ブロックから2-30センチメートルほどの距離に接しており、視覚障害者の通行に支障が出ているという。
茨木駅前ビル管理組合と対立するオルセーカラオケが設置した看板固定式の電飾看板はLED電球で縁取りされているのが管理規約に違反している。スポットライト等で照明をあてることは規約で認められているという。1枚は管理組合から設置場所を賃貸されており、賃貸契約にも違反しているとみられる。

昨年7月のオープン時には管理規約の違反はみられなかったが、業績不振のためにリニューアルしてから移動式の電飾看板を設置したり、看板に電飾装置を設置したという。

11月下旬にリニューアルプレオープンして違反が発覚し、カラオケボックスに管理会社から撤去するよう申し入れしたものの従わなかった。12月には管理組合が数回にわたって役員会を開いて看板の撤去を要請したものの、SKハウジングなどは拒絶し話し合いは平行線に終わったという。

管理組合は顧問弁護士に相談するとしており、訴訟も辞さない構えだ。

オルセーカラオケの店舗はりそな銀行茨木西支店の跡地で、1970年の茨木駅前ビル開業時は大和銀行の店舗だった。その後経営統合でりそな銀行茨木西支店として営業していたが、一昨年3月に近隣の新築ビルに移転していた。SKハウジングは一昨年7月にりそな銀行から跡地を取得していた。

SKハウジングは、1963年に真田一幸氏(SKフェニックス代表取締役)が茨木市で創業し、1972年に設立した三共(大阪市・真田孝範社長)のグループ会社。三共は建築用の仮設足場の製造販売やレンタルを手がけており、住友不動産、積水ハウス、大東建託、大和ハウス工業、ミサワホーム、パナホームなどと取引がある。

三共グループの2015年度連結売上は350億円。仮設足場事業の収益を不動産に積極投資している。大阪府内の不動産会社を買収して不動産事業に進出したのがSKハウジングだ。

関西を中心に積極投資を行っており、りそな銀行船場支店が入居していたりそな船場ビルは2012年の取得から3年で転売し数十億の差益を手にしたという。

潤沢なキャッシュフローを背景にここ数年は首都圏や九州・東北などでもビルを買収している。一昨年11月には固定資産税の滞納で競売にかけられた奈良ドリームランドの跡地を7億3000万円で落札し話題になった。

ただ三共グループの仮設足場事業はここ数年頭打ちとなっており、新規事業を模索し続けている。SKフェニックスは東日本大震災による福島第一原発事故の除染で出た土壌や廃棄物を保管する袋などの資材を製造・販売するなどしている。

しかし同グループでは建設土木関連の需要は今後伸びないとみているとみられ、テナントリーシングや一般消費者向けの事業の比率を高める意向がありそうだ。その一環としてオルセーカラオケを手がけたとみられる。

【速報】茨木駅前ビル、再開発建替え推進を決議

茨木駅前ビル管理組合は15日に臨時総会を開催し、再開発建替え推進決議を賛成多数で可決していたことがわかった。再開発建替え推進決議の法的拘束力は小さいが、ビルとして茨木市や協力事業者などと再開発建替えの正式な協議に入る環境が整ったことになる。

阪神大震災から22年、茨木市内で過去最大規模訓練

阪神・淡路大震災から22年となる1月17日、茨木市は過去最大規模の市全域防災訓練(シェイクアウト訓練)を実施する。実施発生(想定)と同時に、取るべき3つの行動(まず低く、頭を守り、動かない)を取るという。

このあと午前11時に「有馬-高槻断層帯」を震源とした直下型地震(市内最大震度7)が発生し、ライフラインが途絶、家屋倒壊など甚大な被害が発生したという想定で訓練を行う。

茨木市内では39の企業や団体3,378人、69の学校など32,848人、21の自治会や自主防災組織5,786人、69の行政機関や福祉団体など8,418人ほか個人も参加する予定だ。

午前11時に市内一斉に屋外スピーカーで、地震発生を想定した訓練開始の合図を行い、午前11時3分ごろには緊急速報メール(エリアメール)を発信する。

茨木市内、とくにJR茨木駅周辺では1970年の大阪万博時に整備されたビル、マンションが多く残る。旧耐震基準で設計されているうえに、建設から50年近く経過している。今後建替えなど更新が大きな社会問題となりそうだ。

JR茨木駅西口でも茨木駅前ビルをはじめ、岸本ビル(ステーションプラザ)や高橋ビル、茨木グランドハイツ、メゾン茨木西駅前などの建築物で老朽化が著しい。

JR茨木駅西口や阪急茨木市駅西口の駅前は再開発が進む見通しだが、他の地区では自主建替えやデベロッパーによる再開発が求められる。行政によるあっせんなども必要になるだろう。

【速報】茨木駅前ビル 年明けに再開発推進決議

茨木駅前ビル管理組合は1月中旬に臨時総会を開いて再開発推進決議案の審議を行うことがわかった。組合の再整備検討委員会が実施したアンケートですでに過半数が市街地再開発を支持しているといい、可決承認される見通しだ。

組合の諮問機関である再整備検討委員会は、築46年で老朽化が進む茨木駅前ビルの耐震改修、自主建替え、市街地再開発建替えの3案を軸に比較検討を進めてきた。

再開発着手には対象地区で権利者の3分の2以上の同意が必要で、再開発推進決議の法的拘束力はほとんどない。しかしビルとして行政や周辺地区と再開発について協議できるようなり、大きな転機となる。