【速報】SKハウジングを提訴 管理費滞納やカラオケ店規約違反で

茨木駅前ビル管理組合が、同ビルのカラオケ店「オルセーカラオケ」の区分所有者「SKハウジング」(大阪市北区・真田幸範社長)と、関連会社でカラオケ店を運営している「SKメンテナンス」(大阪市北区・慎峻範代表社長)を提訴したことがわかった。

訴状の内容は明らかにされていないが、管理組合はこのカラオケ店の管理規約に違反している看板の撤去や、滞納している管理費や看板使用料などの支払いを求めているとみられる。

今月1日には撤去を求めているカラオケ店の看板のうち1基に視覚障がい者が接触して転倒している。この看板は点字ブロックに近接しているとして、管理組合が再三撤去を求めていた。

一昨年SKハウジングは、廃園になった遊園地「奈良ドリームランド」(奈良市)の跡地を競売で落札して取得したことで話題になった。

原告(茨木駅前ビル管理組合)代理人は近畿合同法律事務所(大阪市北区)の林一弘弁護士、被告(SKハウジング・SKメンテナンス)代理人はウィル合同法律事務所の山本寛弁護士。

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【速報】茨木駅前ビルカラオケ店の看板に視覚障がい者が接触して転倒

今月1日に茨木駅前ビルのカラオケ店「オルセーカラオケ」の移動式看板に視覚障がい者が接触して転倒する事故があったことがわかった。けがの程度など詳細は不明だ。

この看板についてはビルの管理組合が、点字ブロックに近接しているとして移動するよう申し入れしていた。管理組合は事故直後にカラオケ店側に看板の移動を要請したが、カラオケ店側は応じていないという。

茨木駅前ビル管理組合は、この看板を含む移動式看板3台などの看板が管理規約違反であるとして撤去と原状回復を求めている。カラオケ店の運営会社「SKメンテナンス」(大阪市北区・慎峻範代表)とそのグループ会社で店舗を所有する不動産会社「SKハウジング」(大阪市北区・真田幸範代表)は拒否している。

管理組合の複数の役員と、SKメンテナンスやSKハウジングなどで構成される「三共グループ」の実質的経営者・真田一幸会長は数回にわたって話し合いを行ったが、双方の主張は平行線をたどっている。

その後弁護士も入れて書面でやり取りを行ったが対立は解消せず、管理組合は4月中にも提訴するとみられる。

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茨木駅前ビルのカラオケボックスと茨木駅前ビル管理組合の対立が深刻化している。管理組合は、年明け以降の経緯を説明する文書を再度配布した。

既報の通りカラオケ店の設置した看板がビルの管理規約に反しており、管理組合が再三撤去を求めているものの運営会社側は拒否している。

管理組合が配布した最新の説明文書によると、カラオケ店「オルセーカラオケ」の運営会社・SKメンテナンス(大阪市北区・慎峻範代表)の関連会社で店舗部分の区分所有者・SKハウジング(大阪市北区・真田幸範代表)が、対立が始まった昨年末以降、管理費やビル屋上の看板掲出料金などを滞納していることがわかった。

今年に入って管理組合は内容証明郵便で看板の撤去と原状回復、滞納している管理費などの支払を求める書面をSKハウジングとSKメンテナンスに送った。

しかしSKハウジングとSKメンテナンスの代理人である弁護士が、看板の撤去や原状回復について拒絶すると書面で回答したという。

さらに滞納している管理費などについて、ビルの管理が不十分なうえに専有面積の割りに管理費などが不当に高いとして、改善されるまで払わないと主張していることがわかった。

茨木駅前ビルの店舗物件の運用やカラオケ店の運営について、両社の関連会社SKフェニックスの代表取締役で、3社を含む「三共グループ」の創業者である真田一幸氏が実質的に指揮しているとみられる。

カラオケ店側と管理組合の主張は完全に平行線をたどっており、管理組合は提訴に踏み切る方針だ。ただ提訴に当たっては管理組合総会の承認が必要で、臨時総会を開くことになった。

オルセーカラオケの2階は学習塾に

また、カラオケ店の2階には個別指導学習塾が入居する予定であることがわかった。SKハウジングの所有する店舗はりそな銀行茨木西支店の跡地で、地下1階から2階まである。

貸金庫があった地下と店舗や大型金庫があった1階は金庫は堅牢で撤去が難しくカラオケ店として使用しているが、会議室や更衣室などがあった2階はスケルトン状態でテナントを募集していた。

管理組合は、カラオケ店の問題とは切り離して入店審査を行い、個別指導学習塾の入店を容認したようだ。

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真田一幸氏略歴

真田一幸(さなだ・かずゆき)
1937年生まれ。広島県三次市出身。SKフェニックス株式会社代表取締役。三共グループ創設者。1941年ごろから1958年ごろまで広島県三次市在住。1963年1月大阪府茨木市で共立機工産業を創業。1972年4月共立建材リース株式会社として法人化。1985年共立建材リースを「株式会社三共」に改称。不動産業を営むSKハウジング株式会社とサンキョウホーム、建設業のバイセップス、テナントリーシングや除染事業を手がけるSKフェニックス、カラオケボックス運営などを行うSKメンテナンスなどグループ企業を設立。2015年SKハウジングが茨木駅前ビルのりそな銀行茨木西支店跡地を取得。2016年SKフェニックスとSKメンテナンスがりそな銀行跡地でカラオケボックス営業を開始。2015年三共グループの連結売上は350億円規模に拡大。大阪府茨木市在住。

茨木駅前ビルのカラオケ店、管理組合と対立

茨木駅前ビルのカラオケボックスが、茨木駅前ビル管理組合とトラブルになっている。管理組合は経緯を説明する文書を茨木駅前ビルの区分所有者や居住者などに配布した。カラオケ店の看板の設置をめぐって管理規約に違反していることが原因という。

トラブルになっているのは茨木駅前ビルのりそな銀行茨木西支店の店舗跡地にある「オルセーカラオケ」。このカラオケボックスは大阪の不動産会社・SKハウジング(真田幸範代表)などが昨年7月に開業した。

カラオケボックスの運営は関連会社のSKフェニックス(大阪市・真田一幸代表)とSKメンテナンス(同・慎峻範代表)が行っているとみられる。当初は「カラオケセブン」という異なる屋号で開業したが、10月からリニューアルのため閉店し12月に営業を再開したばかりだった。

問題になっているのは、移動式の電飾看板3基と固定式の電飾看板2枚だ。大阪市の看板製作会社・八甲コーポレーションが製作したとみられる。

移動式看板のうち2基は、管理規約で物を置くことが禁止されている共用部に設置されているという。共用部はすべてのビル区分所有者、もしくはビル商業部の区分所有者が共有している。

さらにカラオケ店からビルの外壁伝いに看板付近まで看板用の電源が無断で設置されていた。ケーブルやコンセントは外壁に穴をあけてねじで固定されている。外壁もビル全体の共有部とみられる。
茨木駅前ビル管理組合と対立するオルセーカラオケが設置した看板また残り1基はカラオケ店入口前の通路に設置されているが、看板類は店から60センチメートル以内におさめるとする管理組合の申し合わせに違反している。さらにこの看板は通路の点字ブロックから2-30センチメートルほどの距離に接しており、視覚障害者の通行に支障が出ているという。
茨木駅前ビル管理組合と対立するオルセーカラオケが設置した看板固定式の電飾看板はLED電球で縁取りされているのが管理規約に違反している。スポットライト等で照明をあてることは規約で認められているという。1枚は管理組合から設置場所を賃貸されており、賃貸契約にも違反しているとみられる。

昨年7月のオープン時には管理規約の違反はみられなかったが、業績不振のためにリニューアルしてから移動式の電飾看板を設置したり、看板に電飾装置を設置したという。

11月下旬にリニューアルプレオープンして違反が発覚し、カラオケボックスに管理会社から撤去するよう申し入れしたものの従わなかった。12月には管理組合が数回にわたって役員会を開いて看板の撤去を要請したものの、SKハウジングなどは拒絶し話し合いは平行線に終わったという。

管理組合は顧問弁護士に相談するとしており、訴訟も辞さない構えだ。

オルセーカラオケの店舗はりそな銀行茨木西支店の跡地で、1970年の茨木駅前ビル開業時は大和銀行の店舗だった。その後経営統合でりそな銀行茨木西支店として営業していたが、一昨年3月に近隣の新築ビルに移転していた。SKハウジングは一昨年7月にりそな銀行から跡地を取得していた。

SKハウジングは、1963年に真田一幸氏(SKフェニックス代表取締役)が茨木市で創業し、1972年に設立した三共(大阪市・真田孝範社長)のグループ会社。三共は建築用の仮設足場の製造販売やレンタルを手がけており、住友不動産、積水ハウス、大東建託、大和ハウス工業、ミサワホーム、パナホームなどと取引がある。

三共グループの2015年度連結売上は350億円。仮設足場事業の収益を不動産に積極投資している。大阪府内の不動産会社を買収して不動産事業に進出したのがSKハウジングだ。

関西を中心に積極投資を行っており、りそな銀行船場支店が入居していたりそな船場ビルは2012年の取得から3年で転売し数十億の差益を手にしたという。

潤沢なキャッシュフローを背景にここ数年は首都圏や九州・東北などでもビルを買収している。一昨年11月には固定資産税の滞納で競売にかけられた奈良ドリームランドの跡地を7億3000万円で落札し話題になった。

ただ三共グループの仮設足場事業はここ数年頭打ちとなっており、新規事業を模索し続けている。SKフェニックスは東日本大震災による福島第一原発事故の除染で出た土壌や廃棄物を保管する袋などの資材を製造・販売するなどしている。

しかし同グループでは建設土木関連の需要は今後伸びないとみているとみられ、テナントリーシングや一般消費者向けの事業の比率を高める意向がありそうだ。その一環としてオルセーカラオケを手がけたとみられる。

【速報】茨木駅前ビルのカラオケ店、管理組合と紛争

茨木駅前ビルのカラオケボックスが、茨木駅前ビル管理組合とトラブルになっていることがわかった。看板の設置をめぐって管理規約に違反していることが原因という。

トラブルになっているのは茨木駅前ビルのりそな銀行茨木西支店の店舗跡地にある「オルセーカラオケ」。このカラオケボックスは一昨年りそな銀行から取得した大阪の不動産会社・SKハウジングが昨年7月に開業した。

当初は「カラオケセブン」という異なる屋号で開業したが、10月からリニューアルのため閉店し12月に営業を再開したばかりだった。

※詳細がわかりしだい詳報します。

【2016/1/18】
カラオケ店の屋号は「カラオケオルセー」ではなく「オルセーカラオケ」でした。訂正します。

2016年JR茨木駅西口街づくり10大ニュース

2016年も残り1週間。茨木駅西口街づくり研究会ではJR茨木駅西口の街づくりに関わる10大ニュースをまとめた。

1.茨木市長交代も開発路線継続

4月8日に茨木市長選挙の投開票が行われ、新人で弁護士の福岡洋一氏(当時40)が3万5千票を超える得票で当選。不祥事が発覚した現職の木本保平氏は組織戦を展開したものの約2万票にとどまり落選した。

木本氏のJR茨木駅西口をはじめとした開発推進路線が継続されるか不安視されていたが、福岡市長は施政方針でも開発路線の継続を明言した。

2.市街地再開発地区が西口駅前広場南側へ拡大

茨木市はJR茨木駅西口の再開発対象地区を、バスターミナルなどのある駅前広場の南側の西駅前町1・2番地の民有地やJR用地にも拡大する方針を打ち出した。

今回新たに拡大された地区と以前から対象地区とされてきた西駅前町3・4番地の「北東三角地」の権利者は、再開発にはおおむね「前向きな姿勢」(市街地新生課)という。

3.茨木駅前ビルが市街地再開発で意見集約へ

JR茨木駅西口駅前周辺整備で最大の面積と権利者を擁する茨木駅前ビルが、市街地再開発への参加で意見集約できる見通しになった。同ビルの管理組合は2年前から諮問機関として再整備検討員会を設置して老朽化が進むビルの再整備方針を検討してきた。

委員会では耐震改修を含む大規模修繕、自主建替え、都市再開発法による市街地再開発への参加という3案を軸に検討してきたが、費用負担など経済条件から市街地再開発への参加を再整備手法として答申した。管理組合は再開発推進決議案を臨時総会に上程するが、可決される見通しだ。

4.JR茨木駅の整備進む

JR茨木駅では2015年春にはじまったリニューアル工事が続く。年明けには駅構内のうどん店が閉店するなどコンコース北側にある施設の閉鎖・移転が完了。春までに基礎工事も終わったことから5月から人工地盤の設置に入った。人工地盤上には1100㎡の商業施設が設けられる計画だ。

10月にはコンコース北側に仮設の改札と階段が増設され、南側階段へのエスカレーター設置工事とトイレの改修が始まった。リニューアルは2018年に終わる予定だ。

5.木本前市長問題で百条委設置、木本氏を刑事告発

市長選挙直前の3月議会で現職市長・木本保平氏の親族による長年の市税滞納や、それに対する滞納処理に市長が介入した疑惑が明らかになった。また滞納の舞台となった不動産を担保に木本氏自身が多額の借入をしていたことも分かった。

この市長選挙では木本氏への対応をめぐって市議会最大会派でもある維新の会が分裂。足立康史衆院議員や松本利明府議が事実上福岡支持に回ったことで木本氏の落選の原因となった。

木本氏の徴税事務への介入疑惑を解明するために7月に設置された百条委員会では、木本氏が証言拒否。茨木市議会は地方自治法に基づき証言拒否で木本氏を刑事告発することを可決承認した。

維新会派は刑事告発議案に反対し、足立議員は、個人情報である徴税情報が漏洩した経緯について自民党と共産党が手を組んで維新つぶしにかかっていると反撃している。

年明けに実施される茨木市議会議員選挙では茨木市民の判断が示される。木本市政の開発路線を支えてきた維新会派が草刈り場になる可能性もある。開発に批判的な勢力が勢力を拡大すれば、JR茨木駅西口の再開発にも影響がありそうだ。

6.JR西日本が茨木駅西口に駅ビル建設の意向明らかに

JR西日本がJR茨木駅西口のJR用地に駅ビルを建設する意向があることが明らかになった。茨木駅西口の現在はバイク駐輪場やレンタカー駐車場などとして利用されているエリアに人工地盤を構築し、地上を駅前広場、2階から上を駅ビルとして利用する案がある。

茨木駅前ビルの再整備検討員会が全区分所有者を対象に行った説明会資料で公表された。茨木市はJR西日本創造本部にヒアリングして駅ビル開発の意思を確認しているという。

7.茨木駅前ビルで大型テナント入れ替わる

茨木駅前ビルで広い区画の空きテナントが相次いで埋まった。3月に地下のアサヒビールのビアホール跡にはジャズなどのライブをおこなうダイニングバー「茨木グリル」が、7月には地上のりそな銀行跡地にはカラオケボックス「カラオケセブン」がオープンした。

カラオケボックスはJR茨木駅東口のジャンカラとの激しい競争もあり集客に苦戦。10月から休業してリニューアル工事を行い、12月に「カラオケオルセー」として再オープンした。

8.JR茨木駅西口BTのバリアフリー化進む

エキスポシティ・吹田スタジアム開業にあわせて2015年11月に茨木駅西口バスターミナルのバリアフリー化が実施された。2016年は手直しが行われ、12月に茨木弁天行きバス乗り場が三菱東京UFJ銀行茨木西支店前に新設された乗り場へ移転した。

これで階段を使う乗り場はエキスポシティ行きが発車する4番乗り場のみとなった。

9.エキスポシティ・吹田スタジアムの効果、予想下回る

バスの増便やバリアフリー化が実施されたが、JR茨木駅をエキスポシティ・吹田スタジアムの玄関口として利用する乗降客は伸び悩んでいるようだ。

吹田スタジアムでのガンバ戦の開催日には利用者増えるものの、バスが不便だとして徒歩で千里丘駅を利用する客も多いようで、JR茨木駅の混雑が以前ほどではなくなっている。

利用客数の伸び悩みもあって、茨木市や茨木商工会議所の要望にもかかわらずJR茨木駅への新快速停車は2017年ダイヤ改正でも見送られた。

10.JR茨木駅西口で飲食店の新陳代謝進む

JR茨木駅西口エリアでは、飲食店の新陳代謝が進んだ。

茨木駅前ビルでは、1月に天ぷら店が、3月にショットバーが閉店した。いっぽう2月にカレー専門店「タシモリカレー」、3月にライブバー「茨木グリル」、6月にバー跡地で居酒屋、9月にお色気系小料理屋、11月に天ぷら店跡地でカラオケスナックがオープンした。

また5月には東口の喫茶店「ぶいえいと」が、バル業態の新店を西駅前町8に開店した。8月には大阪・中崎町で繁盛していたタイ料理店「レモングラスハウス」が西駅前町3に移転してきた。

また春日丘高校の西側の府道茨木枚方線に面した春日2丁目2では唐揚げ専門店が4月に閉店したものの、たこ焼き店が開店している。7月には春日1丁目4の長沢ビルのとんかつ店「とんかつ井出」が閉店した。

茨木駅前ビル店舗物件の動き堅調

茨木駅西口の開発に大きな影響を与える茨木駅前ビルで店舗物件の動きが堅調だ。地下飲食店街の店舗の空き店舗がなくなるなど入居率が大きく改善している。

老朽化の進む茨木駅前ビルでは耐震補強工事を含む大規模改修や市街地再開発など再整備の方向性を意思決定する動きもある。その時期に入居率が上昇する背景には、補償なども見据えた思惑も見え隠れする。

ただ新たに入居した店舗では業績が低迷しているところもあり、好調が維持されるかは予断を許さない。

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秋以降も茨木駅前ビルの地下飲食街では新店舗の開業が相次ぐ。

9月には昨年閉店した定食屋の店舗跡地に小料理屋が開店した。和服で若い女性従業員が接客することを売り物にしており、サラリーマンや引退した年配層を中心に男性客を集めている。

11月末には昨年末閉店した天ぷら屋の店舗跡地にカラオケスナックがオープンした。この2店が開業したことで地下飲食店街は空き店舗が解消した。

地上階の空き店舗も昨年閉店した接骨院や、1階通路のクリーニング店跡地など数区画ほどと、ここ10年ほどでは最低の空室率に回復している。

急回復する背景には、茨木駅前ビルが市街地再開発でまとまりそうだという見通しが出ていることがありそうだ。市街地再開発では手厚い補償が見込まれることから、補償も目論んだ上での出店も含まれる可能性がある。

たとえば阪急茨木市駅西口のソシオいばらき(茨木ビル・永代ビル)でも再開発推進決議以降に上層階を中心に簡素な事務所や教室が急増している。

この1年で地下で5店舗、1階で2店舗、2階で1店舗が開店したが、業績はまだら模様だ。

2月に開店した豆腐店「伏見屋」の直売店は営業を継続している。同店は経営母体は茨木市内の田中町に本社と工場を構える日配品メーカーで、常設直売店としては阪急本通商店街に続く2店舗目。当初は半年程度の試験出店だった模様だが営業を延長している。

初期の出店費用は市の補助金も受けたとみられ、投資額はさほど大きくないようだ。販売員も常時1名体制で固定費は低い上に、会社として固定客もあるため営業を継続したほうがメリットがあると判断した模様だ。

3月に開店した辛口カレー専門店「タシモリカレー」はもともと間借り営業で知名度が高かったうえに確実に新規顧客を獲得し、ディナー営業を開始するなど営業時間を増やしている。

6月に開店した居酒屋も既存店に価格競争を仕掛けて活性化しているほか、小料理屋も「色仕掛け」で連日繁盛している。

その一方でりそな銀行跡地を取得した大阪市の不動産会社「SKハウジング」が開業したカラオケボックス「カラオケセブン」は7月の開業からわずか3ヶ月でリニューアル工事に入った。

大幅改装を行ったほか、「オルセーカラオケ」に店名を変更して12月1日にリニューアルオープンした。屋上にも看板を設置するなど大幅に広告宣伝もてこ入れを行っている。

地下のアサヒビール店舗跡地に2月に開業したダイニングバー「茨木グリル」も売上が低迷している。当初は毎日ジャズライブを開催するなど積極経営を行っていたが、秋以降は実質的にチャージを設定し、ランチ営業を休止するなど営業時間を大幅に短縮した。

2階のパソコン教室もシャッターが下りている日が多く、あまり好調ではなさそうだ。

駅前で商業物件供給が豊富な阪急茨木市駅前にくらべ、JR茨木駅側では物件が少ない。そのため茨木駅前ビルではソシオいばらきに比べると空き店舗は少ないものの、今後も予断は許さない状況だ。

【2016/12/10】
カラオケ店の屋号は「カラオケオルセー」ではなく「オルセーカラオケ」でした。訂正します。

堅調なJR茨木駅西口の商業物件の動き

昨年から商業物件の引き合いが増えているJR茨木駅西口では、引き続き堅調な動きが続いている。既報のとおり茨木駅前ビルのりそな銀行茨木西支店跡地にはカラオケボックスがオープンする。茨木駅前ビルのほか、周辺ビルでも新たなテナントが入居する動きがみられる。

昨年3月に田畑ビルに移転したりそな銀行の跡地には、カラオケボックスが7月にオープンする。屋号は「カラオケセブン」。すでにプレオープンしているが営業時間を短縮して「慣らし運転」を行っているもよう。

また、このカラオケボックスの向かい側の岸本ビル(ステーションプラザ)では、タバコ店の跡にタイ料理店が7月にオープンする予定。タイ人シェフによる本格的な味が女性を中心に人気となった「レモングラスハウス」という店だ。大阪市北区の中崎町から店を移す。オーナーシェフの家族がかつて茨木に通学していたため、土地鑑のある茨木を選んだようだ。

そのほか、5月中旬にはJR茨木駅東口の喫茶店「ぶいえいと」が西口の西駅前町に新たにバル業態で支店を出した。また茨木駅前ビルでも2月ごろに退店したバーの跡に居酒屋がオープンしている。昨年末に閉店した天ぷら屋跡地も強気な家賃設定ながらすでに数件の問合せがあるという。

周辺でも府道枚方茨木線沿道の中穂積交差点近くのシャトー春日第一ビルのから揚げ専門店が4月に退店したが、跡地で新たなテナントが工事に入った。

いっぽうでオフィス物件の動きは鈍いという。小規模オフィスの需要は多いが、JR茨木駅西口ではオフィス物件の供給は少ない。マンションの部屋が小規模オフィスとして利用されている物件も複数ある。それにもかかわらず田畑ビルの3階フロアは昨年春の竣工以来テナントが入らない。フロア面積が大きいことが敬遠される理由だ。

ただ、今後茨木駅前ビルや岸本ビル(ステーションプラザ)などのある西駅前町3番、丹波屋などがある西駅前町2番などの再開発計画が具体化してくれば、再開発地区にあるオフィスの仮移転先として需要が出てきそうだ。

茨木駅前ビルりそな銀行跡地でカラオケ店新設工事進む

JR茨木駅西口の茨木駅前ビルの銀行店舗跡地でカラオケ店を新設する工事が進んでいる。カラオケ店は4月の開店を目指している。3月には地下の飲食店街で2店舗開店するなど茨木駅前ビルの入居率が急回復している。

カラオケ店の新設工事は銀行店舗跡地だけに頑丈な什器の撤去に時間がかかるほか、店舗前にバス停があることから深夜の搬出入を強いられているが、3月中には工事が完了するという。
JR茨木駅前ビルりそな銀行跡カラオケ店工事
JR茨木駅前ビルりそな銀行跡カラオケ店工事
昨年3月にりそな銀行茨木西支店はバスターミナル向かいの田畑ビルに移転した。店舗はりそな銀行の所有だったが、昨年7月に大阪市内の不動産会社「SKハウジング」に売却されていた。SKハウジングはメーンバンクがりそな銀行であるため、売却を打診されたようだ。同社は奈良市の廃園になった遊園地「奈良ドリームランド」跡地を落札するなど攻めの経営を続けている。

9月にSKハウジングはカラオケ店として利用する意向を明らかにしていた。すでに求人サイトで店長候補を募集するなどしており、自社運営でカラオケ店を開店するようだ。

3月にはカレー専門店や洋風居酒屋(ミュージックバー)が相次いで開店し、茨木駅前ビルの入居率は9割超へ急回復している。立命館大学大阪いばらきキャンパス(OIC)、ららぽーとエキスポシティ(EXPOCITY)、ガンバスタジアムのオープン、JR茨木駅への新快速停車の動きなどでJR茨木駅商圏が注目されているようだ。

SKハウジング株式会社
SKハウジング 株式会社(三共グループ 売上350億円※2015年度実績)2016年春頃OPEN予定カラオケ店(1号店)の【店長】(リクナビNEXT)

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