茨木駅前ビル店舗物件の動き堅調


茨木駅西口の開発に大きな影響を与える茨木駅前ビルで店舗物件の動きが堅調だ。地下飲食店街の店舗の空き店舗がなくなるなど入居率が大きく改善している。

老朽化の進む茨木駅前ビルでは耐震補強工事を含む大規模改修や市街地再開発など再整備の方向性を意思決定する動きもある。その時期に入居率が上昇する背景には、補償なども見据えた思惑も見え隠れする。

ただ新たに入居した店舗では業績が低迷しているところもあり、好調が維持されるかは予断を許さない。

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秋以降も茨木駅前ビルの地下飲食街では新店舗の開業が相次ぐ。

9月には昨年閉店した定食屋の店舗跡地に小料理屋が開店した。和服で若い女性従業員が接客することを売り物にしており、サラリーマンや引退した年配層を中心に男性客を集めている。

11月末には昨年末閉店した天ぷら屋の店舗跡地にカラオケスナックがオープンした。この2店が開業したことで地下飲食店街は空き店舗が解消した。

地上階の空き店舗も昨年閉店した接骨院や、1階通路のクリーニング店跡地など数区画ほどと、ここ10年ほどでは最低の空室率に回復している。

急回復する背景には、茨木駅前ビルが市街地再開発でまとまりそうだという見通しが出ていることがありそうだ。市街地再開発では手厚い補償が見込まれることから、補償も目論んだ上での出店も含まれる可能性がある。

たとえば阪急茨木市駅西口のソシオいばらき(茨木ビル・永代ビル)でも再開発推進決議以降に上層階を中心に簡素な事務所や教室が急増している。

この1年で地下で5店舗、1階で2店舗、2階で1店舗が開店したが、業績はまだら模様だ。

2月に開店した豆腐店「伏見屋」の直売店は営業を継続している。同店は経営母体は茨木市内の田中町に本社と工場を構える日配品メーカーで、常設直売店としては阪急本通商店街に続く2店舗目。当初は半年程度の試験出店だった模様だが営業を延長している。

初期の出店費用は市の補助金も受けたとみられ、投資額はさほど大きくないようだ。販売員も常時1名体制で固定費は低い上に、会社として固定客もあるため営業を継続したほうがメリットがあると判断した模様だ。

3月に開店した辛口カレー専門店「タシモリカレー」はもともと間借り営業で知名度が高かったうえに確実に新規顧客を獲得し、ディナー営業を開始するなど営業時間を増やしている。

6月に開店した居酒屋も既存店に価格競争を仕掛けて活性化しているほか、小料理屋も「色仕掛け」で連日繁盛している。

その一方でりそな銀行跡地を取得した大阪市の不動産会社「SKハウジング」が開業したカラオケボックス「カラオケセブン」は7月の開業からわずか3ヶ月でリニューアル工事に入った。

大幅改装を行ったほか、「オルセーカラオケ」に店名を変更して12月1日にリニューアルオープンした。屋上にも看板を設置するなど大幅に広告宣伝もてこ入れを行っている。

地下のアサヒビール店舗跡地に2月に開業したダイニングバー「茨木グリル」も売上が低迷している。当初は毎日ジャズライブを開催するなど積極経営を行っていたが、秋以降は実質的にチャージを設定し、ランチ営業を休止するなど営業時間を大幅に短縮した。

2階のパソコン教室もシャッターが下りている日が多く、あまり好調ではなさそうだ。

駅前で商業物件供給が豊富な阪急茨木市駅前にくらべ、JR茨木駅側では物件が少ない。そのため茨木駅前ビルではソシオいばらきに比べると空き店舗は少ないものの、今後も予断は許さない状況だ。

【2016/12/10】
カラオケ店の屋号は「カラオケオルセー」ではなく「オルセーカラオケ」でした。訂正します。

【速報】JR茨木駅西口周辺再整備でJRが駅ビル建設か


JR茨木駅西口周辺の市街地再開発にあわせて、JR西日本は現在の駅舎拡張工事とは別に駅ビルを建設する意向であることがわかった。

茨木駅西口は茨木市とJR西日本の協定広場となっている。現在の線路脇の駐輪場・駅レンタカー店舗や駐車場スペース・バス乗り場などがJR所有の土地だ。

ここに人工地盤を設置して地上をタクシー乗り場など駅前広場として利用し、その上層部に商業施設を含む駅ビルを建設する計画と見られる。

8月19日から20日にかけて、茨木駅前ビル再整備検討委員会が区分所有者向けに行ったビル再整備の説明会で明らかにされたという。配布資料に記載されていたといい、茨木市が提供したJR茨木駅西口周辺再整備構想から引用されたものと見られる。

再整備検討委員会は茨木駅前ビル管理組合の諮問機関で、管理組合の組合員(区分所有者)から募集したメンバーで構成されている。2015年夏から老朽化が進む茨木駅前ビルの再生方法について検討してきた。

ただ茨木駅前ビルでは、再整備について耐震改修・自主建替え・市街地再開発の3案を軸に検討されているとみられ、市街地再開発の実現可能性は未知数だ。

【速報】JR茨木駅西口・茨木駅前ビルに最大48階の建替え案


JR茨木駅西口の茨木駅前ビルで最大48階の市街地再開発による建替え案が検討されていることがわかった。市街地再開発による建替え案では高層の住宅棟と低層の商業施設棟に分ける案が提示されており、住宅棟が最大48階建て、商業施設棟が5階建てとしているようだ。

8月19日から20日にかけて、茨木駅前ビル再整備検討委員会が区分所有者向けに行ったビル再整備の説明会で明らかにされたという。

再整備検討委員会は茨木駅前ビル管理組合の諮問機関で、管理組合の組合員(区分所有者)から募集したメンバーで構成されている。2015年夏から老朽化が進む茨木駅前ビルの再生方法について検討してきた。

茨木駅前ビルの建替え案については日刊建設工業新聞がすでに高層の住宅棟と低層の商業等による2棟案を報じているが、階数などは明らかにされていなかった。

この報道について日刊建設工業新聞が茨木市の市街地新生課に取材したか、市街地新生課が観測気球を上げる意味でリークしたと見られる。茨木市は1棟案も検討していたが、日刊建設工業新聞ではほとんど報じられておらず、2棟案を推進する方向とみられる。

ただ茨木駅前ビルでは、再整備について耐震改修・自主建替え・市街地再開発の3案を軸に検討されているとみられ、市街地再開発の実現可能性は未知数だ。

【速報】JR茨木駅西口・茨木駅前ビル、耐震改修・自主建替え・市街地再開発の3案軸に検討


JR茨木駅西口の茨木駅前ビルで再整備について耐震改修・自主建替え・市街地再開発の3案を軸に検討されていることがわかった。8月19日から20日にかけて、茨木駅前ビル再整備検討委員会が区分所有者向けに行ったビル再整備の説明会で明らかにされたという。

再整備検討委員会は茨木駅前ビル管理組合の諮問機関で、管理組合の組合員(区分所有者)から募集したメンバーで構成されている。2015年夏から老朽化が進む茨木駅前ビルの再生方法について検討してきた。

【速報】茨木市全域防災訓練を実施


先月既報のとおり、1月17日に茨木市は「茨木市全域防災訓練」を実施した。今年(2016年)は21年前に阪神・淡路大震災の発生した日が日曜にあたるため、茨木市としては過去最大規模となる訓練となった。

午前9時に防災無線で予告してサイレンを鳴動した。避難所に指定されている学校やコミセンなどの公共施設への避難訓練も実施した。避難経路を確認するのが目的のため、茨木市は任意の避難所へ避難するよう勧めている。

約20の避難所では小学校区等で結成された自主防災組織によって独自の訓練も行われた。シェイクアウト、避難、安否確認、受付や避難所運営、炊き出し、救護等の訓練を実施した。
http://www.city.ibaraki.osaka.jp/kikou/soumu/kikikanri/menu/jishu/jishu_katsudo/bosai_kunren/1378464157135.html

市内のある避難所では、会議用テーブル2台を設置して受付を行った。参加者には名簿に氏名を記入してもらい、アンケートを実施した。

「防災ファイル」というファイルと防災グッズ(食料品)も配布した。ハザードマップなども必要に応じて持ち帰ってもらった。食料品は賞味期限まで1年未満で、ローリングストックの消費も兼ねていた。

この避難所ではサイレン鳴動から30分後の9時30分の時点で実際に受付に来た人は10人ほどだった。事前に用意していたファイルやファイルやグッズも20点ていどで、市も実際の参加率はさほど大きくないと予想していたようだ。

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来年1月に茨木市で過去最大規模の防災訓練(2015年12月5日)

来年1月に茨木市で過去最大規模の防災訓練


茨木市は2016年1月17日に「茨木市全域防災訓練」を実施する。阪神淡路大震災から21年の節目が日曜日であることから、市内全域で住民参加型の訓練を行う。

サイレンを鳴らすだけではなく、実際に最寄の指定避難所まで避難する避難訓練も実施するため、74か所の指定避難所を開設する。避難所ではアンケート回答した参加者に防災グッズを配る。

この日は大学入試センター試験も行われているため、一部のサイレンは鳴らさない。また改築中の春日コミセンでは避難所を開設しない。

茨木駅西口周辺整備では防災も大きな課題となる。交通の結節点であることから、大規模災害で公共交通や道路に障害が発生した場合には万単位で滞留者が出ることが予想される。

また茨木駅前ビルやメゾン茨木西駅前、茨木グランドハイツなど旧耐震基準で建てられたビルが多く、耐震改修や更新も進んでいない。

今回の訓練で想定する有馬-高槻断層帯が震源の直下型地震では市内中-北部で震度7も想定される。最悪のケースではビル倒壊で人的被害が出て、駅前の道路が寸断されかねない。

駅周辺の滞留者については、立命館大学大阪いばらきキャンパス(OIC)に隣接して防災公園を整備するなど対応している。いっぽう、駅周辺ビルの耐震改修や更新は進まない。私有物件に市が介入するのは難しい。

国の建築物の耐震改修の促進に関する法律と連携して、耐震改修などを実施しやすくする補助金制度などの施策が求められている。

茨木市全域防災訓練について(茨木市)

2回目の再整備検討委員会開かれる-茨木駅前ビル


2回目の茨木駅前ビル再整備検討委員会が8月29日開かれた。茨木駅前ビルの再整備について耐震改修を含む大規模修繕や建替えなど手法を検討し、2015年度末をめどに管理組合に提言する。

2回目となる委員会では、役員の交代人事や提言のために費用をかけて耐震工事の調査・詳細検討を行うべきかなど検討された。

管理組合と再整備検討委員会の委員長・副委員長の兼任を解消

委員会は午前と午後に開催された。午前の委員会では検討委員会の委員長、副委員長が降任するのに伴い後任を検討した。オブザーバーや顧問は招かれず、出席しなかった。

これまで検討委員会の委員長と副委員長を茨木駅前ビル管理組合の理事長(商業施設部理事長)と副理事長(住宅部理事長)が兼任してきた。しかし提言する委員会と提言を受ける管理組合の役員が同一なのは好ましくないと判断した委員長と副委員長が降任を申し出た。

また1回目の委員会では一部から委員長や副委員長がコンサルタントと癒着して不必要な調査を実施しようとしているのではないかとの発言も出た。すでに発言者と合意のもとに発言は議事録からも削除しているものの、コンサルタントに委託した管理組合と、調査の実施を決める検討委員会の役員が兼任するのは無用の疑惑を生みかねないと懸念したのも理由だという。

事前の推薦をうけていた候補から住宅部と商業施設部から各1名が役員に選出された。7月末に委員会役員の降任が書面で発表され、後任役員の立候補や推薦を受け付けていた。

耐震工事の調査を実施をめぐって意見交換

午後の委員会では前回に引き続き今後の委員会の進め方について検討された。株式会社アール・アイ・エーから耐震工事、大規模修繕、建替えの調査・詳細検討を行い、判断材料とする案が提示されている。

アール・アイ・エーは茨木駅前ビル管理組合が再整備について委託した建設コンサルタントで、委員会のオブサーバー。

今回は特に耐震工事について調査・検討を行うか検討され、アール・アイ・エー滝田氏が耐震工事調査の必要性について説明を行った。また容積率や高度制限について詳細な解説が行われた。

耐震工事については、まず茨木駅前ビルが建築物の耐震改修の促進に関する法律における「要緊急安全確認大規模建築物」に該当し、今年12月末までに耐震診断の結果を茨木市に報告することが義務付けられており、診断結果が公表されることが説明された。茨木駅前ビルではすでに耐震診断を実施済みで地上階、特に4階以上の共同住宅部分が大地震に対する耐震性を持たないという。

建築物の耐震改修の促進に関する法律は平成25年11月に改正・施行されたもの。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_000054.html

さらに滝田氏からは今後建て替えなどの推進決議を行う際に耐震工事の調査結果を提示しない場合、適切な判断材料を提示しなかったことを理由に決議が無効になる可能性が指摘された。

説明をうけて質疑応答が行われた。画像をプロジェクターに映したり、模型を作るなどしてわかりやすくしてほしいといういう意見が出た。建築物の耐震改修の促進に関する法律に定められた耐震設計などへの補助金は利用できないのか質問があったが、スケジュールなどの関係で利用が難しいという。

耐震補強の手段として、凹字型になっている4階以上の部分を増築して方形の建物にすれば耐震性能が向上するのではないかとの意見も出た。

その後も質疑や意見交換が行われたものの、耐震工事について調査・検討の実施は会合が2時間以上にわたり時間切れとなり合意できなかった。そのため次回の会合を開催して意見集約する。

容積率や高さ制限を説明

容積率や高度地区の高さ制限について、委員の理解を深めるために時間をかけて説明が行われた。茨木駅前ビルの容積率600%に対し、駐車場や通路などの共用部を計算から除外しても容積率をほぼ使い切っていることを時間をかけて説明した。

タワーマンションのように高いビルもさほど容積率が大きくないことや、茨木駅西口でも大幅な容積率の緩和は期待できないことを、JR高槻駅前のアクトアモーレ(高槻市)・北大阪急行千里中央駅前のザ・千里タワー(豊中市)・JR吹田駅前のメロード吹田(吹田市)など近隣の北摂地区のタワーマンションを例に指摘した。

ただ高さについては駅前ビルは高度地区の高さ制限の緩和が適用され無制限にできるという。
http://www.city.ibaraki.osaka.jp/business_sangyo/toshi/kodochiku/henko/1372742749151.html

このほか、午後の委員会の冒頭では今後委員会が区分所有者向けに発行する広報紙(A4表裏)にの名称について「茨木駅前ビル再生通信」とすることが賛成多数で承認された。

一部委員からは、小規模改修だけにとどめる選択肢もある中で、大規模改修や建て替えを前提とした名称や、委員会の名称そのものにも異論が出たが、同調する声は少なかった。

新たに選出された検討委員会の委員長と副委員長は、住宅部選出の役員が委員長、商業施設部選出の役員が副委員長に決定したことも発表された。

新しい副委員長が午前と午後の委員会を欠席していたため、役員としての適性に疑問があるとの意見も出たが、役員になればそのようなことはないはずだと委員長がとりなす一幕もあった。

【速報】りそな銀行 茨木駅前ビルの旧店舗物件を売却


りそな銀行は茨木駅前ビルの旧店舗物件を売却したことが分かった。関係者によると売却先は大阪府内の不動産会社で、7月23日に売買されたという。売却額は不明。

りそな銀行は今年3月に茨木西支店を茨木駅前ビルから田畑ビルに移転していた。田畑ビルは茨木駅前ビルと同様にJR茨木駅西口にあり、昨年から建替えられて今年2月に竣工した。

茨木駅前ビルでは2011年7月に閉店したアサヒビールの飲食店舗物件も売却する計画があり、テナントの流出が続いている。

初の再整備検討委員会開かれる-茨木駅前ビル


初の茨木駅前ビル再整備検討委員会が18日午後開かれた。茨木駅前ビルの再整備について耐震改修を含む大規模修繕や建替えなど手法を検討し、2015年度末をめどに管理組合に提言する。

管理組合理事会や委員会では2016年6月に開かれる管理組合総会で提言をもとに大規模修繕や建替えなどの推進決議を行いたい考え。

初会合のため今後の委員会の進め方について、株式会社アール・アイ・エー滝田氏から提案された。アール・アイ・エーは茨木駅前ビル管理組合が再整備について委託した建設コンサルタントで、委員会のオブサーバー。

2015年2月に茨木駅前ビル管理組合が実施したアンケートの自由記入項目の集計結果も紹介された。各委員やオブザーバーの建設コンサルタント、茨木市都市整備部市街地新生課の担当者や法律顧問の紹介も行われた。

今後の進め方については、8月ごろに耐震工事、10月ごろに大規模修繕、12月ごろに建替えの調査・詳細検討を行い、判断材料とする案が提示された。これらの詳細な条件をもとに2016年年明けに委員会の提言内容について意見集約を行う。また2016年4月から6月にかけて個別のヒアリング(面接調査)を行うことも含まれている。

これに対して、まずは個別のヒアリングを行って全居住者の意見聴取を行い、選択肢を絞り込んで詳細検討を進めるべきとの意見が出された。またこれらの調査費用が概算で2000万円を超えることから費用を低減するべきという発言も相次いだ。

アール・アイ・エー中川氏は、詳細な条件を提示しないままに400万円の費用でヒアリングをしても意味がないと理解を求めた。また費用については相見積り等で低減できると提案した。

その後も意見交換が行われたものの、今後の進め方については会合が2時間以上にわたり時間切れとなり合意できなかった。そのため今月か来月にも次回の会合を開催して意見集約する。

また都市整備部市街地新生課は、オオバに策定を委託しているJR茨木駅西口周辺整備構想について新たな案を平成27年末に提示することを質疑で明らかにした。

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茨木駅前ビルで再整備検討委員会を設置

(会合の資料をお持ちの方はご提供いただければ幸いです。 ibarakiekimae@machi.info)

特別委、茨木駅前ビル関係者は傍聴不可に


7月3日午後に開かれる茨木市議会市街地整備対策特別委員会(委員長・上田嘉夫市議)で茨木駅前ビル関係者が傍聴できない可能性が大きくなっている。茨木駅前ビル関係者が明らかにした。

この日の市街地整備対策特別委員会では、主にすでに進行している阪急茨木市駅西口整備(阪急茨木市駅西地区市街地再開発事業)の案件が取り上げられる予定。

傍聴人数は制限されているため阪急茨木駅前ソシオ管理組合(茨木ビル・永代ビル)関係者が優先され、茨木駅前ビル関係者は傍聴できない見込み。茨木駅前ビル関係者の反発も予想される。