タグ: 再開発

Tweet

Check

　昨年末に茨木市がJR茨木駅西口の再開発を断念したことがわかった。関係者によると再開発が挫折した背景には茨木駅前ビルの問題もあるという。

　茨木市が再開発を検討してきたJR茨木駅西口駅前周辺地区は、茨木駅前ビルと同ビルの東側の線路に沿った細い通路も存在するエリアと南側の接道していない再建築不可の土地もあるエリア、さらに茨木市とJR西日本が半分ずつ所有する協定広場、JR西日本の用地などで構成される。
　茨木駅前ビルは対象地区で約4000平米と最大の面積をしめる。この茨木駅前ビルの事情も茨木市が再開発を断念した理由だと指摘する証言もある。

　関係者によるとある茨木市の職員が「仮に再開発が進んでいたとしても（茨木駅前ビルや地権者が）まとまらない」と語ったという。その背景には茨木駅前ビル管理組合の組合員が不動産業者と組んで再開発構想を茨木市都市整備部まちなか整備課に持ち込んだり、管理組合の役員でも茨木市が主導する再開発を否定する動きがあるという。
　さらに茨木市は再開発をハコモノに終わらせないために、再整備後にエリアマネジメント組織を立ち上げてイベント開催などにぎわいづくりなどを行うことを想定しているが、茨木市のまちづくりを妨害する組合員がいるという。
　また、2023年12月に「北大阪環状モノレール構想」が持ち上がったことも再開発を断念した背景だという証言もある。モノレールはJR茨木駅にも駅を設置するとしているが、茨木市はモノレール構想には否定的だ。都市計画の変更に際して「モノレールをねじこまれる」のを避けたという。

Tweet

Check

　昨年末に茨木市がJR茨木駅西口の再開発を断念したことがわかった。すでに2022年7月には茨木市は阪急茨木市駅西口の再開発も断念し、永代ビルと茨木ビルの2棟から構成されるソシオ茨木は自主建替えに追い込まれた。阪急茨木市駅とJR茨木駅の両駅前の再開発が挫折した背景を関係者の証言をもとに探る。

　昨年11月に開催された「JR茨木駅西口駅前周辺地区まちづくり協議会」で茨木市は補助金という形の財政負担と容積率（600%）の緩和について否定的な立場を示した。
　市は配布資料で再開発補助金については新たな公共的な意義に対して交付するとした。JR茨木駅西口についてはすでに一定の公共的整備が済み周辺に公共施設等が立地するため、再開発に新たな公共的価値は見込めないとした。
　茨木市は中心市街地の活性化について「2コア1モール」を標榜してきた。JR茨木駅と阪急茨木市駅西口という2つのコアに交通結節点として人が集まりその周辺に商業が集積している。
　だが両駅間は徒歩で20分ほど離れていることで往来が少なく、中心市街地活性化の妨げになっているという見方があった。そこで2つのコアを結ぶ中央通りや東西通りに人流を作り出し、その沿道の商店街（モール）ににぎわいを作り2つのコアもさらに活性化するというものだ。
　2023年に2コアを結ぶモールの中間地点で開館した文化・子育て複合施設「おにクル」は、茨木市中心部に人を集めることに成功した。連日子育て世代や子どもが集まり、おにクルや周辺広場などでは土日を中心にイベントも開催されて市外からも集客できている可能性もある。
　おにクルの成功で駅前にわざわざ公共施設を整備する必要性が薄れたという立場だ。さらに自動運転の普及なども予想されることから駐車場など駅前ならでは交通機能の重要性も低くなっている。
　容積率の緩和については、すでにJR西口では茨木市の商業地区の標準的な水準である400%から600%に緩和しているとし、阪急西口が容積率を緩和することなく自主建替えを進めていると指摘した。さらに阪急西口の再開発構想に対して、都市計画審議会が駅前における都市機能と住機能のバランスについて指摘したこともあげた。都市計画審議会は駅前再開発で住宅を増やすことに消極的な立場だ。
　茨木市が打ち出したJR西口で新たな公共施設の必要性は低く、駅前では住宅の増加を抑制するという考え方は、従来の市の立場とは正反対だ。
　とくに駅前で住宅の増加を抑制するのは再開発の常識に反する。全国的に駅前の再開発では建物を高層化して保留床を確保する。下層階は商業施設・公共施設・オフィスやホテルなどだが、中上層階はタワマンとして分譲し、事業費を確保するのが一般的だ。住宅を増やして地権者以外にも販売しなければ再開発事業は成立しない。

　この急転換の予兆はあった。昨年4月に茨木市は都市整備部市街地新生課を都市整備部まちなか整備課へと組織改正した。
　しかし人員や事務分掌についてはほぼ従来通りだった。JR西口と阪急西口に分かれていた担当グループを拠点整備グループに一本化したのみだ。組織改正したのは市街地を新生することがなくなったから名称を変更するためだったとの見方が広がっている。
　ほかにも2024年11月の「まちづくり協議会」で茨木市は経済条件の悪化を強調していた。アフターコロナやウクライナ侵攻に端を発する物価高騰による建築費の上昇で再開発事業が採算割れする可能性を示唆していた。
　ただ一方でこの時期に茨木市は「JR茨木駅・阪急茨木市駅 西口駅前周辺整備基本計画」の策定を目指してJR茨木駅・阪急茨木市駅 西口駅前周辺整備基本計画協議会を開催していた。
　基本計画には策定後の事業の進め方も織り込んでおり、2024年末ごろまでは茨木市も再開発を断念していたようすはない。
　では急転換のきっかけは何だったのか。多くの関係者があげるのが建築費の急騰だ。2024年11月のまちづくり協議会で茨木市が強調していたが、2025年になって明らかに採算が取れないことが明らかになったという。つまり早期に計画がまとまっていれば再開発は進んでいた可能性がある。

　ある関係者によると計画が遅れたの原因は「ねたみ」だという。コロナ禍さなかの2020年6月、茨木市は阪急茨木市駅西口駅前周辺整備基本計画（案）を公表した。永代町の市営阪急茨木西口駐車場を廃止して跡地に40階を超える住宅棟を建設し、現在の永代ビル跡地に低層の商業棟を建設するというものだ。
　ところがこの案に対して高瀬川を挟んで住宅棟と対面することになる別院町の自治会有志などが反対した。市営駐車場に隣接する別院町にあるマンション管理組合や賃貸アパートのオーナーであるM氏らが主導した。
　さらに茨木ビル内に事務所がある労働組合「サポートユニオンwithYou」や左派市議会議員などもパチンコ店が入るビルの再開発に茨木市が駐車場用地を提供したうえに財政負担することを批判するなどした。
　2020年9月に開催された市民向けの説明会は反対派が集まり、茨木市職員の吊し上げの様相を呈した。わずかにいた一般の市民は質問で「前向きな計画だと期待したのになぜ反対ばかりなのか」と困惑した。11月には460筆の「超高層建築物建設反対署名」が提出された。
　説明会と署名提出を期に都市計画審議会や説明会に参加していた市議は、再開発や高層化に慎重な姿勢に転じた。とくに2021年1月に市議選を控えた市議会では再開発推進派は選挙に強い一部の維新市議を除いて鳴りを潜めた。
　市議選からまもない2021年2月には1434筆の反対署名が提出された。コロナ禍もありこの年は茨木市も具体的な動きをみせなかった。JR側では「JR茨木駅西口周辺WEBアンケート」を実施した。
　2022年2月には「超高層マンション建築に反対する別院町自治会有志の会」が茨木市長に「超高層建築物の無い阪急茨木市駅西口再開発を求める請願書」を、都市計画審議会に「阪急茨木市駅西口再開発について市民の「議論の場」の設置および市民への十分な広報の実施についての請願書」を提出した。
　2022年6月には茨木市は「これまでのご意見・議論を踏まえ、計画案の見直しと阪急茨木西口駐車場を再開発事業の検討区域から除外する」と発表し、「今後多くの方から共感と協力を得られるまちづくりに取り組」むとした。
　茨木市は阪急茨木駅前ソシオ管理組合に対して、永代ビルと茨木ビルの敷地を買取り70年の定期借地権つきマンションを建設する案を示したが、同組合は管理組合総会で自主建替えを決議した。
　JR茨木駅西口では「多くの方から共感と協力を得られるまちづくり」を進めるとして、アンケートに続いて2023年には市民を対象にJR茨木駅西口のまちづくりに関するワークショップを開催した。駅前にあるべき機能や過ごし方を討論するなどしてグループごとに模型で理想のまちづくり案を発表した。11月26日にはおにクルの開業にあわせてJR茨木駅西口のタクシープールをウォーカブルな広場化する社会実験を実施した。広場にはキッチンカーが出店したり、ゲームや読書をできるような空間を設けた。
　このころ茨木市はJR茨木駅西口のまちづくり協議会に対して2024年度は「JR茨木駅・阪急茨木市駅 西口駅前周辺整備基本計画」を策定し、その後にまちづくり協議会を発展的に解消して具体的な建替え検討組織を発足させる方針を示したという。
　阪急茨木市駅西口の計画案が近隣の反発を買ったことで茨木市はJR茨木駅西口の再開発は「多くの方から共感を得る」としてアンケートやワークショップを開催した。さらに都市計画審議会を説得するために駅前周辺整備基本計画を策定することで3年以上の時間を費やすことになった。しかし、基本計画を策定するために1年かけて協議会を重ねるうちに建築費の高騰が進むことになり、JR茨木駅西口の再開発も断念に追い込まれた。

　2025年10月下旬、茨木市は永代ビルと茨木ビルの自主建替えに関連して都市計画の説明会を実施した。多くの地権者が茨木市のこれまでの進め方を批判する中、別院町の賃貸アパートのオーナーであるM氏が発言した。
　「こちらも高い建物を建てたいと言ったが認められなかった。なぜ道路一本隔てただけで高層化できないのか」「私はそもそもタワマンは反対」
　再開発に対する反対運動の動機は「ねたみ」だった。

Tweet

Check

　茨木市がJR茨木駅西口の再開発を断念したことがわかった。昨年11月22日に開催された「JR茨木駅西口駅前周辺地区まちづくり協議会」で事務局を担当する茨木市都市整備部まちなか整備課が明らかにした。
　2014年ごろから茨木市は再開発を軸にJR茨木駅西口駅前周辺地区を再整備することを検討してきた。昨年4月に「JR茨木駅・阪急茨木市駅 西口駅前周辺整備基本計画」を策定したばかりだ。
　協議会で市は「再開発事業による事業成立は困難」として他の事業手法を検討する必要があるとしており、方針を転換した。そのうえで市が補助金という形で財政負担をすること、現行の容積率（600%）を緩和することについて否定的な見解を示した。高さ制限については「超高層建築物の立地に関する基本的な方針」に適合すれば阪急茨木市駅西口並みの緩和に含みを残した。
　基本計画は、現行の都市計画を変更することなくエスカレーター新設や歩道橋の改修など小規模な整備のみにとどめて進めることになりそうだ。

Tweet

Check

　JR茨木駅西口の地権者らで構成する「JR茨木駅西口駅前周辺地区まちづくり協議会」が11月22日に開催されることがわかった。2024年11月以来ほぼ1年ぶりの開催で、茨木市が4月に「JR茨木駅・阪急茨木市駅 西口駅前周辺整備基本計画」を策定してから初となる。

　協議会では事務局を担当する茨木市都市整備部まちなか整備課が、今後の整備方針や進め方を提案するものとみられ、JR茨木駅西口に再開発が再始動することになる。

　基本計画の策定以降、阪急茨木市駅西口は自主建替に向けて都市計画審議会や地元むけ説明会が開かれるなどしていたが、JR茨木駅西口は目立った動きがなかった。地権者や関係者の間では動きがないことにいぶかしむ声もあった。

　茨木市は4月の定期異動で都市整備部長に岡田直司氏を据えた。岡田氏は市街地新生課や北部整備推進課など都市整備畑が長い。安威川ダム周辺整備やいばきた（茨木市北部地区）の活性化なども担当し、2023年に公園緑地課長に転じて「おにクル」の開業にあわせた周辺の公園や緑地の再整備を指揮してきた。茨木市の重点プロジェクトにかかわってきた岡田氏の起用は「茨木市もJRと阪急の駅前整備に本気で取り組むということ」（関係者）ととらえられえていた。

　また、市街地新生課がまちなか整備課に改組された。人員態勢や担務などに変更はないというが、これまでJRと阪急で別のチームが担当してきた駅前再整備が「拠点整備グループ」に一本化された。阪急茨木市駅西口の再整備方針が自主建替になったことが理由とみられる。いっぽうで市街地新生課発足から在籍していた中堅職員が3月に退職した。この職員は阪急側の再整備を担当するチームのリーダーだったため、人材不足も影響している可能性がある。

　こうしたことから、まちなか整備課も阪急茨木市駅西口で手いっぱいでJR茨木駅西口の再整備までは手が回っていないのではないかという見方もあった。ただ、都市計画審議会でもすでに2回にわたって検討され、地元むけ説明会もこなしたことから、JR茨木駅西口にも対応できるようになったとみられる。

　茨木市が策定した「JR茨木駅・阪急茨木市駅 西口駅前周辺整備基本計画」では、JR茨木駅西口では「多様な活動の場となる広場の整備」「魅力的な賑わい空間の創出」「新たな茨木の顔となる景観の形成」「公共交通の利便向上」「車両動線の検討」「立地特性を踏まえた都市機能導入の可能性」「西口と東口のつながり（駅東西の動線）」などの整備イメージを提示している。

　また、今後の進め方について①事業検討②事業実施③活用・マネジメントのフェーズを想定している。①の事業検討フェーズでは合意形成にむけて検討組織の設立、事業計画の検討・事業手法の検討、実施組織設立・事業計画作成などをおこなう。また、市民や駅利用者の共感を得るために、商店街等との連携などの取組みを検討し実施するという。②の事業実施フェーズでは詳細設計や各種工事を実施する。ここまでに交通やデザインなどの面で関係機関との協議や調整を行う。

　③活用・マネジメントフェーズではエリアマネジメント組織を設立し、施設運営、オープンスペースの活用、エリアマネジメント活動を展開していく。
　
　茨木市は22日の協議会で事業検討の第一歩となる検討組織の設立について提案するものとみられる。既存のまちづくり協議会を活用する可能性もあるが、これまで茨木市主導で動いてきたため、地権者主導に切り替えるために新たな組織に模様替えする公算が大きい。